观点:资深开发商看到了庄士敦县的前景

 In 2021年10月

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开发商凯文·多尔蒂(Kevin Dougherty)和他的公司在约翰斯顿县95号州际公路旁边有475英亩地, 冒险发展, 正试图将其转变为一个混合用途的项目——包括零售, 房屋, 酒店, 以及工业和办公建筑. 如果一切都在7到10年内建成,面积可能达到300万平方英尺.

这个项目已经筹划多年了. 61岁的多尔蒂于今年8月破土动工,建造了一座占地13.5万平方英尺的工业大楼. 我很好奇为什么一个匹兹堡的开发商来到了纽约州的塞尔玛.C.在这段时间的大部分时间里,他一直在努力开发这处房产. 稍后再详细说明.

凯文·多尔蒂在奠基仪式上.

我去参加奠基仪式部分原因是我想看看谁在那里. 与会者包括一名县专员, 塞尔玛市市长, 约翰斯顿县的经济发展主任和当地商会的代表, 三角形的东. 我在约翰斯顿县住了25年, 当有人告诉你他们要在塞尔玛建300万平方英尺的房子, 你想看看还有谁认为会发生这种事. 有时有很多挖土设备淹没了仪式, 这就是你想听的吗. 我并不怀疑多尔蒂. 我只是很谨慎,因为约翰斯顿是两个县的结合体.

县城的西边, 由克莱顿, 是罗利的一个蓬勃发展的郊区, 过去十年人口增长63%. 商业发展很好.

不那么繁荣的东部城镇史密斯菲尔德和塞尔玛, 以前的纺织和烟草中心, 没有多少增长,在过去的十年里每个人都住了几百人. 这就是为什么多尔蒂的项目被认为是一个大项目.

它如何开始

20世纪80年代,多尔蒂从匹兹堡来到夏洛特的商业房地产公司工作. 他在那里遇到了他未来的妻子, 约翰斯顿县的霍普·莱恩·托勒, 谁是社区大学的英语教师.

“对我来说,这是上帝的旨意,”多尔蒂说. “有很多可能的选择,向左走,向右走. 你知道,我们现在有四个孩子. 如果我们不见面她去夏洛蒂有自己的路. 她必须做出选择.”

一堆其他的事情必须先安排妥当. 1982年从约翰卡罗尔大学毕业后, 克利夫兰城外的一所耶稣会学校, 他的职业生涯始于匹兹堡的一家商业房地产抵押公司:凯里, 克莱默, 克劳斯 & 的同事. “如果鲍勃·凯里, 约翰·克莱默, (而)迪克·克劳斯做过鞋业, 我今天就能做鞋业了,多尔蒂说. “他们教我做房地产生意,并真正指导我.“对于未来的开发商来说,抵押贷款银行是很好的经验,因为没有融资就没有泥土移动.

In 1986, 他在Charter Properties找到了一份零售开发的工作, 克洛斯家族纺织帝国位于夏洛特的房地产部门.

几年过去了. 他和喜旺相遇并结婚了. 好几年了, 多尔蒂和一个大学朋友, 家伙DeRienzo, 讨论过创办自己的公司吗. 1990年,他们成立了迈克尔约瑟夫开发公司.他们的中间名就在匹兹堡.

当他们与Patsy GrazianoGG电子手机版下载时,他们的突破来了, 老派的匹兹堡建筑巨头, 和他的女婿, 拉尔夫Pampena. Graziano给了他们25万美元的信贷额度. 他们的第一幢建筑是一栋8.8万平方英尺的医疗大楼.

他们的资助者帮助估算项目的成本. “我了解财务方面的情况. 这家伙知道租赁. 我们在建筑、承包和开发成本方面都不擅长. 所以有了他们的帮助很大.”

多尔蒂和他的合伙人花了14年时间开发了200万平方英尺的房地产. 从2004年开始, they sold their portfolio; Dougherty and his family were returning to North Carolina. "我答应我的妻子在匹兹堡不超过10年"实际上差不多是15年. 他们的大女儿正在上八年级, “所以这就像我们不动一样, 然后我们还要在这里再呆10年.”

他们考虑了威尔明顿、夏洛特、温斯顿塞勒姆和罗利. 但霍普的姨妈问他们是否考虑重组她曾祖父在约翰斯顿县的农场, 哪个被分开了. 多尔蒂说,他的妻子之所以能够成功,是因为所有的亲戚都喜欢她.

他们离开了匹兹堡,但事实证明,他在那里还有未完成的事业. 在他们到达约翰斯顿后不久,匹兹堡北部135英亩的黄金土地就可用了. 这块土地多年来一直被诉讼缠身. 多尔蒂很了解这片土地. “我会开车经过那里,问:‘爸爸,他们要去那儿干什么? 总有一天,有人会做点什么,’”他回忆道. “Then they called me in 2005 and said, hey, we settled our suit; are you still interested?”

今天麦克肯多斯十字路口是1.200万平方英尺的零售店, 匹兹堡北部郊区的医疗和住宅开发项目. 租户包括劳氏(Lowe 's)、Panera Bread和Dick 's Sporting Goods.

尽管如此,Dougherty仍然对95号州际公路东侧靠近他新家的土地很感兴趣. 数百英亩的森林和农田坐落在美国最繁忙的州际公路和另一条主干道旁边, U.S. 70.

真正引起他注意的是美国.S. 95号州际公路交汇处的70号桥. “有一天,我开车经过70号高速公路,我说,‘天哪. 这里有六条车道穿过95号公路. 他们想得真大.’”

他最初为一个小型零售项目收购了10英亩土地. 但他研究了人口统计数据,发现约翰斯顿的人口在1990年至2010年间翻了一番. 没有任何放缓的迹象.

该站点位于缅因州和迈阿密之间,每天也有3.5万到4万辆汽车通过I-95公路. 制造商们会发现去东海岸市场很方便. 还有一个区域性市场,人们蜂拥到附近的卡罗莱纳史密斯菲尔德高级销售店.

多尔蒂获得了20多块土地,并聚集了180英亩土地. 当这处房产被指定为“机会地带”(Opportunity Zone)时,他将计划扩大到475英亩. 该项目旨在将投资引向低收入地区, 这使得它对寻求庇护资本收益的资助者更具吸引力.

第一座工业建筑计划在3月开放. 多尔蒂现在有七家零售商,将于2023年4月开业. 他预计在2023年也会有一家酒店开业. 他正在计划.500万平方英尺的工业用地和20万平方英尺的医疗用地. 将会有数百个老年人居住,单户和多户住宅. 在拐角处,他正在规划一个食品大厅.

除了他的过往记录, 多尔蒂召集了一个10人的团队,他们都是房地产行业的资深人士, 塞尔玛市中心有105年历史的建筑. 有几个是多尔蒂的室友约翰·卡罗尔来这里和他一起工作. 如果他们不相信这是真的就不会来塞尔玛了.

伊斯特菲尔德十字路口最终可能会比匹兹堡郊区的麦克肯多斯十字路口大近三倍. 它有可能为塞尔玛带来数千个就业机会和投资, 镇上35%的居民生活在贫困中,家庭收入中位数大约是全州平均水平的一半.

这处房产自愿并入塞尔玛, 多尔蒂说,“在全面建设, 我们将成为镇上最大的纳税人。. 他预计,该项目将创造3500至5500个就业岗位.

多尔蒂说:“当你帮助改变一个经济体时,我就会感到兴奋.” ■

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